L14 – Trận xích bích cuối cùng
1/. Phương pháp nhìn thấy tiền, nhìn thấy cơ hội
– Lại phải nói nhiều cổ bất động sản đã tăng 3-5 lần, nhưng chỉ cần lãi xuất hạ, dân rút tiền ngân hàng đi mua nhà, các công ty bất động sản giảm được tồn kho, có lợi nhuận là cổ tăng ẩm ẩm. Cổ phiếu nó nhậy lắm.
Nếu Bất động sản tăng giá 200% thì có công ty Bất động sản tăng 2000% bởi nó có hàng trăm hecta đất. Chứng khoán hay ở chỗ nó có đòn bẩy siêu lớn. Tầm này gom cổ phiếu các công ty BDS là đẹp.
Người dân Việt Nam vẫn phải bỏ 70% thu nhập cả đời để mua nhà thì thị trường còn tiềm năng
– Tất cả đều được quyết định = XU HƯỚNG DÒNG TIỀN
Tiền chảy vào đâu là THIÊN THỜI sáng ở đó. Khi lãi suất 25% tiền sẽ chảy vào ngân hàng gửi ăn lãi ngon hơn mua đất. Khi lãi suất tiền gửi giảm về 5% thì dân sẽ rút tiền ngân hàng về mua bất động sản tích trữ => bất động sản sẽ bắt đầu thanh khoản, dễ bán, nhiều người quan tâm, đó là giai đoạn đầu phục hồi.
Tiếp đó để kích thích kinh tế chính phủ sẽ phải BƠM TIỀN = Cung cấp tín dụng cho vay nhiều hơn = Các doanh nghiệp dễ thở, làm ăn tốt hơn > tiền này lại chảy qua mọi ngà vào bất động sản.
Với kinh nghiệm trên 12 năm chinh chiến trải qua nhiều thời kỳ bất động sản thăng hoa rồi bong bóng, rồi sập, chứng kiến những siêu cổ thần thánh đã từng tăng lên giá vài triệu mỗi cổ phiếu sau vài lần chia tách.
Lịch sử Thị Trường Chứng Khoán Việt Nam (TTKTVN) năm 2007 chỉ có vài siêu cổ có thể tăng vốn gấp 7- 10 lần mà EPS sau chia tách vẫn đạt > 7000. Tức là ai mua 10.000 cổ phiếu được tách thành 70 – 100k cổ phiếu mà EPS vẫn cao chót vót.
Những cổ phiếu này đều phi TIỀN TRIỆU như SJS = 2.5 triệu/ cổ phiếu. DHG tính đến nay giá khoảng 1.8tr/ cổ phiếu . Các cổ phiếu thị giá cao nhất hiện nay 2018 như SAB, VIC, CTD, VCS… chưa cổ nào đạt đẳng cấp này (tính 3 – 4 năm qua) chúng chỉ tách 1 – 1 là EPS còn bé tí.
Năm 2007 SJS nó phi một mạch từ khi chào sàn 9x lên 700.000, rồi chia tách vài lần nó đạt 2,5 triệu/cổ phiếu đã từng vốn điều lệ 50 tỷ lên vốn hóa 16,000 tỷ sau 3 lần chia tách tăng vốn = TĂNG GIÁ 320 lần.
Thật kinh hoàng, vì nhờ vốn điều lệ bé 50 tỷ nhưng sở hữu 300 trăm héc ta đất nền An Khánh khi đó giá khoảng 7- 8 triệu mỗi mét vuông. Giá đất cứ tăng ầm ầm, người ta có SIÊU KÌ VỌNG với 300ha x10tr/m2 =30,000 tỷ, ôm SJS ăn 3 đời giàu sang không hết của và định giá SJS thời đó PE lên 70-80 -15.000 tỷ vốn hóa.
Nó đã phi một hành trình hàng trăm lần, chỉ sau này vay nợ 3000 tỷ lãi suất cao do khủng hoảng cùng nội bộ lũng đoạn nó mới khép lại quá khứ huy hoàng.
Trong mọi hoạt động đầu tư hay đầu cơ, thậm chi trong cuộc sống thường ngày, họ chỉ nhiều tiền cho KÌ VỌNG mà không hề hối tiếc.
Này nhé nhiều gia đình chỉ cho con đi du học tốn 5-10 tỷ, họ xác định mất trắng nhưng đổi lại họ kì vọng con cái họ sau này sẽ kiếm gấp 10 lần số tiền họ đầu tư. Việc cổ phiếu cũng vậy thôi, nếu nó đem lại kì vọng sắp giàu có thì tất yếu đám đông sẽ tham và sẽ tăng giá mạnh.
Karl Marx trong tác phẩm “Tư bản” mang tính bước ngoặt của mình, ông trích lời một thành viên công đoàn nói rằng.
“ Với lợi nhuận thích hợp, tư bản thức tỉnh với 10% nó có thể được sử dụng ở bất kỳ đâu. Với 20%, nó trở nên sống động. Với 50%, vô cùng liều lĩnh. Với 100%, nó sẽ chà đạp lên mọi luật pháp của loài người và với 300% không một tội ác nào là nó không sẵn sàng làm, kể cả với nguy cơ phải lên giá treo cổ”.
Đặc điểm chung của các siêu cổ đều có SIÊU KÌ VỌNG ở tương lai rất lớn chứ không hẳn chỉ hiện tại ví dụ như trường hợp của MIC hay tiền ảo Bitcoin. MIC hiện tại của báo cáo tài chính năm 2007 khi đó EPS 1k nó cũng chỉ xếp hạng cổ tầm thưởng, còn tiền ảo Bitcon nó hoàn toàn vô dụng chả có thu nhập gì. EPS có thể gọi là bằng 0.
Những cổ ngược lại thì nó lại không có nhiều giá trị, dù thu nhập hiện tại cao, nhưng tương lai không có gì chúng lại rất khó tăng giá.
Năm 2006 khi IPO công ty Hà Đô ( HDG ) vốn 12,5 tỷ có 30 ha đất Nam An Khánh, giá lúc đó khoảng 7tr/m2, anh Thông bỏ 12 tỷ mua 50% giờ tài sản có 1000 tỷ khi HDG lên vốn hóa 2200 tỷ. Kinh dị chưa ?
Đây là lý do A7 (Nhà Đầu Tư 1970) thích cổ phiểu bất động sản hơn trực tiếp ôm bất động sản.
Đã có lúc ông bạn A7 nếu bán 1 cái nhà mua được 50% công ty Licogi14 có 3 khu đô thị gần 2 triệu mét vuông đất mà bà vợ không cho bán. Đúng là tầm nhìn phụ nữ !
Lịch sử chứng khoán Thái Lan đã có những cổ phiếu tăng 1000 lần từ đáy sau khủng hoảng. Việt Nam đã có SJS 2007 tăng giá 320 lần, HDG 150 lần, GMD 300 lần. Và rất nhiều cổ tuy nhìn thị giá nhỏ bởi nó đã chia tách nhiều nhưng thực chất giá này đã là tiền triệu.
2/. Tại sao đất nên có thể trở nên thần thánh mà bất cứ ngành nào đều không thể dễ dàng có được
Trong một chu kì Bất động sản tăng kéo dài thường 4 – 10 năm đất nền nhiều nơi tăng giá 5-30 lần là bình thường. Điều mà các ngành sản xuất như may mặc hay thủy sản, hay xi măng, điện, phân bón và nhiều ngành khác không bao giờ có được.
Sẽ chẳng bao giờ có chuyện giá một chiếc áo hay cân xi măng tăng giá 2- 3 lần chứ đừng nói 5 – 10 lần. Abramovic đã giàu nhất nước Nga khi giá dầu tăng 7 lần từ 20 USD lên 140 USD. Những ngành mà giá sản phẩm tăng 6- 20- 30 lần là NGÀNH ĐẠI GIA DỄ SINH RA TỶ PHÚ.
Đó chính là sự giải mã vì sao tỷ phú BDS chiếm 60% trên thế giới mà các ngành khác không dễ giàu như vậy được.
3/. Những lý do trước hay sau đất nền sẽ là vua và sinh ra những siêu cổ thần thánh thậm chí tăng giá cả trăm lần
Tăng trưởng tín dụng trung bình mỗi năm 20% thì sau bốn năm lượng tiền trong xã hội nhiều gấp đôi, đất nào đẻ kịp. Cả thành phố sao nở kịp gấp đôi sau 4 năm? Nhu cầu bất động sản của người dân đã thay đổi.
Nếu thập kỷ trước nhà nhà xe máy họ có xu thể tụm lại và chui vào ngõ ngách cho gần.
Nay nhà nhà ô tô thì 70% người dân trong ngõ ngách kiếm được tiền mua ô tô họ sẽ phải tìm ra đất nền hoặc nhà phố rộng rãi để đỗ xe và đi lại thuận tiện thì 5-10 năm nữa nhà ngõ ngách ô tô không vào được thì giỗ tết, sinh nhật, bạn bè hay sự kiện gì sẽ chả ai muốn đến, nó sẽ thành khu ổ chuột cho người nghèo.
Thời xe máy bán kính 15km thì thời ô tô thành phố sẽ rộng ra 30km. Trong bối cảnh nội đô vỡ trận giao thông, ách tắc không đi lại được thì đất nền vùng ven sẽ nhanh chóng lên ngôi và các đại gia sẽ sinh ra từ dây.
4/. Cổ phiếu BĐS còn những yếu tố kinh điển gì
Hãy nhớ lại bài học kinh doanh niềm tin. Khi bất động sản tăng 10 lần thì cổ phiếu công ty bất động sản tăng 100 lần bởi khi niềm tin được kích hoạt, sự kì vọng nó sẽ rất khủng khiếp.
Vì thế khi bất động sản sốt nhiều doanh nghiệp có quỹ đất họ có thể viết nên nhưng câu chuyện cổ tích không thể tin nổi như câu chuyện SJS và đất An Khánh năm xưa.
Hiện tại tôi ví dụ cổ phiếu L14 vốn 28 tỷ (toàn là máy cơ giới chứ không xu tiền mặt) nhưng lại xây được khu đô thị Minh Phương đem lại doanh thu 1200 tỷ, khi bán hết và lợi nhuận tới 700 tỷ. Họ xây bằng tiền đặt cọc của khách mà không bỏ ra một xu nào.
Nhiều chuyên gia tài chính khi nhìn báo cáo tài chính L14 chỉ thấy 10- 20 tỷ tiền mặt mà làm tiếp khu Nam Minh Phương 1000 tỷ và Bình Minh, Lào Cai 1800 tỷ sẽ nghĩ ngay làm sao có thể làm được? Chắc lừa đảo thôi.
Nhưng khi bất động sản sốt L14 bán Minh Phương thu về 500-700 tỷ phần lợi nhuận và nhận đặt cọc vài trăm tỷ của Nam Minh Phương, Binh Minh, Lào Cai là hoàn toàn đủ sức làm được cuốn chiếu.
TAY KHÔNG BẮT GIẶC, CẦN ÍT VỐN CÓ THỂ LÀM NÊN CHUYỆN HOANG ĐƯỜNG đó là nơi các tỷ phú ất động sản được sinh ra.
5/ Khi bất động sản sốt có kinh khủng đến mức nào?
Ví dụ L14 vốn điều lệ 50 tỷ có 3 dự án
– Minh Phương đầu tư 500 tỷ dự kiến Doanh thu 1200 tỷ – Lợi nhuận 700 tỷ.
– Nam Minh Phương đầu tư 1000 tỷ. Doanh thu 1850 tỷ – Lợi nhuận 850 tỷ.
– Bình Minh Lào Cai đầu tư 1800 tỷ – Doanh thu 3300 tỷ – Lợi nhuận 1500 tỷ.
TỔNG DOANH THU= 6350 tỷ. TỔNG LỢI NHUẬN = 3050 tỷ.
Đó là ước tính theo giá đất hiện tại, nếu đất sốt tăng gấp 2- 3- 5 lần thì sao nhỉ ?
BẠN SẼ NHÌN THẤY SỰ KHỦNG KHIẾP CỦA CÔNG TY CẢ TỶ USD TÀI SẢN trong khi vốn điều lệ chỉ là 50 tỷ bằng 5 triệu cổ phiếu.
Nếu vậy giá vài triệu mỗi cổ phiếu cũng không hề đắt. Điều đó giải mã vì sao cổ đất nền trong lịch sử chứng khoán Việt Nam đã từng có giá 2,500,000đ. Và nó giải mã tại sao khi đỉnh bong bóng bất động sản Trung Quốc 2014, Việt nam 2007- 2010 cổ BDS được định giá PE > 100 lần vẫn tranh nhau mua.
Bất động sản nó là nơi kích thích lòng tham của toàn xã hội, ông nào rồi kiếm được xèng cũng nhăm nhe xúc đất, bơm mạnh tín dụng là đất sẽ nhân bằng lần, 10 năm chỉ có 1 chu kì bất động sản THẦN THÁNH ĐỀ LÊN ĐẠI GIA.
Nếu bỏ lỡ sẽ chờ 10 năm sau hoặc cuối đời không có khủng hoàng không có cơ hội sửa sai. Vào thời điểm hỗ trợ nền kinh tế, các cổ như may mặc, xi măng điện đóm, thủy sản khi bơm tiền nó chỉ như gãi ghẻ, hưởng lợi không đáng kể, chung cư cũng hưởng tý nhưng cũng không nhiều.
Xem các bài tiếp theo trong Sách Nhà Đầu Tư 1970 tại đây:
- Sách nhà đầu tư 1970 – Lời Nói Đầu
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 1
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 2
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 3
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 4 – Chương 1
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 4 – Chương 2
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 4 – Chương 3
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 4 – Chương 4
- Sách nhà đầu tư 1970 bản PDF full – Phần 4 – Chương 5
